Andels- og ejerlejligheder – hvad vil køberne have?
Prisfaldene på boliger har ført til, at forbrugerne for første gang har mulighed for at vælge mellem andels- og ejerlejligheder. I daglig brug er de to boligtyper temmelig ens. Det primære formål med begge er, at man kan bo i dem. Men i en række underordnede forhold er der forskelle, og kan det virkelig føre til, at forbrugerne har en markant præference for den ene eller anden type.
Ejerlejlighedens oprindelse
Ejerlejligheden opstod som resultat af boligforliget i 1966. Det var et forlig indgået mellem alle de 4 gamle partier, altså socialdemokratiet, radikale, Venstre og konservative. Forliget blev efterfølgende svigtet af de borgerlige og fortrudt af socialdemokraterne.
Baggrunden var et grotesk boligmarked. Krigstidens rationering var aldrig blevet ophævet, og et stort antal unge mennesker var på udkig efter en bolig. Man skulle ligefrem ansøge kommunen om tilladelse til at få en bolig – altså ren sovjetkommunisme. Og kun de gifte fik!
Forliget indførte ejerlejligheden, hvor ledige lejligheder kunne sælges til den højestbydende. Og en del var selvsagt villige til at byde højt. Uanset mange ejendomme blev opdelt i ejerlejligheder, så betød det dog ikke, at de kom til salg, for de eksisterende lejere var beskyttede mod opsigelse.
Så de få ejerlejligheder, som blev udbudt, blev solgt til skyhøje priser, og det førte til megen kritik af spekulation og anden dårligdom. Og i 1972 blev muligheden for opdeling i ejerlejligheder afskaffet igen.
Men hvorfor har de borgerlige aldrig genindført den? Tror man på ejendomsretten? Eller er det bare festtaleretorik?
Andelsboligernes baggrund
I stedet besluttede man i 1975 at pålægge udlejere, at de ved salg skulle tilbyde ejendommen til lejerne som andelsboliger. Og siden er privat udlejning nærmest decimeret.
Venstrefløjen så andelsboligen som en billig og nemt tilgængelig boligform. Og navnlig fri for profitmageri. Den nemme tilgængelighed var ren fiktion. Men prisen gjorde selvsagt andele attraktive.
Prisen var dog ikke udtryk for samfundssind, men skyldtes lovgivningen. Det har udviklingen vist. Da de offentlige ejendomsvurderinger steg, så udnyttede andelshaverne naturligvis disse muligheder. Hvis ejere af ejerlejligheder tjente mere på lejlighedens værdistigning end ved at arbejde, hvorfor skulle andelshaverne så ikke have samme muligheder.
Det lave udgangspunkt for priserne gjorde, at fortjenesten udtrykt i procent ofte var højere end for ejerlejligheden. Hvis en andelslejlighed stiger fra 250.000 til 750.000, så er fortjenesten 200 %, medens en stigning på en ejerlejlighed fra 1.000.000 til 1.500.000 kun er 50 %. Men priserne på de 2 lejlighedstyper beregnes forskelligt, så man kan sagtens forestille sig, at de 2 eksempler dækker over næsten ens lejligheder.
Prissammenligning
En sammenligning viser entydigt, at andelsboligerne koster mindst. Det er dog svært at sammenligne. Først og fremmest fordi andelsboligerne typisk er ældre, lidt mindre og de har en ringere boligstandard (de mangler evt. badeværelser eller eget toilet).
Målingen kan foretages enten på værdien af lejligheden (svarende til ejerlejligheders købspris) eller på den månedlige pris ved at bo i lejligheden (svarende til ejerlejlighedens nettoydelse). Begge dele kan kun gøres skønsmæssigt, og det vil være et relativt groft skøn.
Navnlig den månedlige nettoydelse kan er svær, for her spiller en række skatteforhold ind. Belåningsformerne er der også forskel på. Ejerlejligheder købes med realkreditlån. Andelshaveren er henvist til at bruge dyrere banklån. Det bør føre til lavere værdier på andelslejligheder.
Med i ligningen hører, at valget af forkerte realkreditlån kan være en belastning, hvor andelshavere kan komme forfærdeligt i klemme.
Resultatet er, at andele er 20 % - eller mere - billigere end ejerlejligheder. Det betyder, at en køber, der kan vælge mellem de 2 typer lejlighed, vil betale en temmelig stor formue for at slippe for andelslejligheden. Og det må undre.
Hvorfor er der prisforskel
Fra venstrefløjen roser man ofte den særlige ethos "andelstanken", men hvis den har en positiv værdi for beboerne, så burde den da føre til konkurrence om at komme til at bo i andelsbolig, altså gøre andelene dyrere.
Priserne viser imidlertid, at borgerne klart vælger andelsboligen fra og foretrækker ejerlejligheden.
Hvis 2 butikker havde 20 % forskel på prisen, selv om man havde ens varer og åbningstider, så ville der være noget helt galt. Det gælder også, når det samme sker på boligmarkedet. Og fejlen er den lovgivning, der styrer andelsboligforeningerne.
Tiden må være inde til at gennemføre ændringer, så de 2 boligformer bliver umiddelbart sammenlignelige, og så unge menneskers første investering i en bolig ikke bliver en lodseddel om, hvilken boligform, der fremover bliver mest fordelagtig.
Det nemmeste ville være, hvis man åbnede for, at andelslejligheder kan overgå til ejerformen – og vice versa. Så vælger beboerne selv, så kan de selv tage ansvaret, og i det lange løb har flertallet alligevel altid ret. Det er i hvert fald begrundelsen for at have demokrati.
Jens Frederik
Oprindeligt bragt i Børsen i sommeren 2011
Etiketter: andelsbolig, boligforlig 1966, Børsen, ejerlejlighed, liberalisering
